هنگام خرید خانه باید عوامل زیادی را در نظر گرفت. ابتدا باید قیمتی را که می توانید خریداری کنید و قیمت مناسبی نیز برای آن تعیین کنید ، تعیین کنید. تعدادی فاکتور و شرایط نیز وجود دارد که می توانید درخواست کنید ، اما میزان قابل تحمل در این مورد بستگی به قیمت مورد درخواست شما و شرایط فروش خانه دارد. آماده رفتن به میز مذاکره باشید ، زیرا ممکن است پیشنهاد اولیه شما پذیرفته نشود. ادامه این مطلب را با جزئیات بیشتر ادامه دهید.
گام
قسمت 1 از 4: قبل از شروع کار - کار با یک شرکت املاک در مقابل داشتن مالکیت خود
مرحله 1. تأیید کنید
قبل از اینکه بتوانید به دنبال خانه بگردید ، از بانک یا موسسه مالی برای وام مسکن تأیید کنید. منتظر نمانید تا خانه مورد نظر خود را پیدا کنید زیرا ممکن است پس از تلاش به اخبار بدی برسید.
- در طی این فرایند ، شما با یک موسسه مالی به گفتگو می نشینید و درباره اطلاعات مالی خود صحبت می کنید. شما در واقع برای وام مسکن واقعی درخواست نخواهید کرد ، اما می دانید که چه زمانی انتظار می رود که زمان آن فرا برسد.
- این قرارداد می تواند تصور بهتری از محدوده قیمت خانه ای که می توانید از عهده آن برآیید ، به شما ارائه دهد.
- گذراندن این فرایند همچنین به شما در متقاعد کردن فروشنده کمک می کند زیرا این روند نشان می دهد که چقدر جدی هستید.
مرحله 2. مزایای کار با یک شرکت املاک و مستغلات را بدانید
به طور کلی ، کار با یک شرکت املاک و مستغلات هنگام خرید خانه آسان تر از تلاش برای انجام این کار توسط خودتان است. به عنوان متخصصان ، آژانس های املاک می دانند چه کار کنند و می توانند شما را در فرایند جستجو و مناقصه راهنمایی کنند. شما باید هزینه اضافی بپردازید ، اما اکثر خریداران مسکن ارزش این هزینه را دارند.
- مشاوران املاک همیشه فرم های استاندارد را با خود حمل می کنند و به عنوان متخصصان مطمئن می شوند که این فرم ها مطابق جدیدترین و تجدیدنظر شده قوانین به روز شوند. وقتی از خدمات یک مشاور املاک استفاده می کنید ، این فرم ها در اختیار شما قرار می گیرد.
- قوانین محرمانگی که فروشندگان باید رعایت کنند نیز می تواند تضمین شود که با کمک نماینده املاک شما قابل اجراست.
مرحله 3. مزایا و معایب انجام این کار را خودتان بشناسید
اگر آنقدر آگاه باشید که بتوانید خانه را بدون کمک یک متخصص خریداری کنید ، می توانید پول بیشتری را پس انداز کنید. متأسفانه ، شما نیز احتمال بیشتری دارید که اشتباه کنید و با مشکلات بیشتری روبرو شوید. همچنین ، برخی از فروشندگان ممکن است مایل نباشند بدون خدمات یک مشاور املاک با شما تجارت کنند.
حتی اگر با یک املاک و مستغلات کار نمی کنید ، ممکن است بخواهید یک وکیل را برای عقد قرارداد عادلانه در زمان مناسب در نظر بگیرید
مرحله 4. استخدام ارزیابان و بازرسان منزل را در نظر بگیرید
هنگامی که خانه ای را پیدا کردید که می خواهید برای آن پیشنهاد بدهید ، بازرسی خود را انجام دهید و برای انجام این کار نیز از یک بازرس حرفه ای خانه کمک بگیرید. بازرس ممکن است چشمان تیزبین تری از چشم شما داشته باشد. همچنین باید یک ارزیاب استخدام کنید که بتواند به خانه نگاه کند و قیمت آن را به شما بگوید.
- بازرسی کامل شامل بازرسی از ملک ، فونداسیون و سقف است. بررسی آفات نیز باید انجام شود.
- در قرارداد ، باید قید کنید که هرگونه پیشنهاد "ممکن است در برابر ارزش برآوردی که توسط ارزیابی کننده خانه از طرف خریدار اعلام شده یا در تعادل با قیمت خرید خانه تغییر کند". این بدان معناست که شما فقط باید پیشنهاد را ادامه دهید در صورتی که ارزیاب به شما بگوید که واقعاً خانه ای خواهید داشت که ارزش پول شما را دارد.
قسمت 2 از 4: تعیین مقدار مناسب
مرحله 1. از تجزیه و تحلیل بازار مقایسه ای (CMA) استفاده کنید
CMA یک روش ریاضی برای برآورد قیمت "واقعی" ملک ارائه می دهد. CMA املاک را به خصوصیات اساسی شامل مساحت زمین ، تعداد اتاق خواب و تعداد حمام طبقه بندی می کند و آنها را با سایر خانه هایی با ویژگی های مشابه و واقع در همسایگی مقایسه می کند.
- خانه ها در مقایسه با CMA خانه هایی هستند که در حال حاضر برای فروش هستند یا اخیراً به فروش رسیده اند.
- به تفاوت قیمت های فروخته شده و قیمت های ذکر شده توجه کنید. قیمت ذکر شده قیمتی است که فروشنده درخواست می کند ، اما قیمت فروش قیمتی است که خریدار در واقع پرداخت کرده است.
- از CMA برای ارزیابی پیشنهاد خود استفاده کنید. با نگاه کردن به بالاترین و پایین ترین سطح CMA ، با محدودیت های بیرونی محدوده قیمت آشنا شوید. میانگین قیمت فروش را محاسبه کنید و تعیین کنید که آیا خانه مورد نظر شما باید بر اساس اندازه ، محل اقامت و موقعیت در مقایسه با سایر خانه های CMA قیمت بالاتر یا پایین تری داشته باشد.
مرحله 2. به ویژگی های خاص توجه کنید
همچنین ویژگی هایی از خانه وجود دارد که ممکن است در تبلیغات رسمی ذکر نشده باشد اما همچنان ارزشمند تلقی می شود. به عنوان مثال ، اگر همه حمام های خانه به تازگی به طور کامل بازسازی شده اند ، می توانید خیالتان راحت باشد و بدانید که در آینده نزدیک نیازی به تعمیر این اتاق ها نخواهید داشت ، بنابراین می توانید در هزینه خود صرفه جویی کنید.
اگر تحقیقات کافی انجام دهید ، معمولاً می توانید از قیمت این ویژگی های مختلف ایده بگیرید. تبلیغات اینترنتی را با مقایسه خانه های مشابه در یک منطقه و منطقه جستجو کنید ، بدون اینکه به دنبال ویژگی های خاصی در این خانه ها باشید. همچنین می توانید با مشاور املاک خود صحبت کنید (اگر تصمیم به استخدام نمایندگی دارید) تا از ارزش این ویژگی ها مطلع شوید
مرحله 3. روندهای بازار را بشناسید
منطقه شما زیر بازار خریدار یا فروشنده خواهد بود و تفاوت بین این دو می تواند بر میزان پایین پیشنهاد قیمت شما تأثیر بگذارد.
- در بازار خریداران می توانید تخفیف های بهتری بگیرید. در بازار فروشندگان ، یافتن تخفیف های خوب به سختی امکان پذیر است.
-
داستانهایی را که درباره فروش خانه در منطقه خود می شنوید در نظر بگیرید.
- اگر داستانهای خریدارانی را می شنوید که قبل از پذیرش پیشنهاد آنها دهها پیشنهاد داده اند یا داستانهایی از خانه هایی که ده ها پیشنهاد دریافت کرده اند ، احتمالاً در بازار فروشنده هستید.
- اگر داستانهایی از خریداران دریافت می کنید که در خانه هایی که مدت ها در بازار بوده اند خرید می کنند ، خریدارانی که دارای محدوده وسیعی از خانه هستند و یا خریدارانی که موفق شده اند فروشندگان را مجبور به تعمیر خانه های بزرگ خود کنند. ، پس احتمالاً در بازار خریدار هستید.
- این نوع داستانها ممکن است دقیق ترین راه برای تعیین وضعیت بازار نباشند ، اما همچنان می توانند یک ایده اساسی به شما ارائه دهند.
مرحله 4. درک رقابت
شما باید رقابت بین خریدار و فروشنده را در نظر بگیرید. به عنوان یک قاعده کلی ، اگر خانه ها و املاک زیادی در CMA شما وجود داشته باشد ، فروشنده رقابت بهتری دارد ، به این معنی که شما در بازار خریداران هستید.
قبل از تعیین اینکه آیا CMA دارای املاک است یا خیر ، باید تعداد متوسط خانه های موجود در همان منطقه را در بازار برای فروش در نظر بگیرید
قسمت 3 از 4: ارائه پیشنهاد رسمی
مرحله 1. خانه را بررسی کنید
شاید شما کار ارزیابی خانه را داشته اید ، اما هنوز باید قبل از مناقصه برای خانه ، آخرین بازرسی خود را انجام دهید. چشم ارزیابی کننده ممکن است چیزی را ببیند که شما نمی بینید ، اما گاهی اوقات همین اتفاق می تواند در وضعیت معکوس رخ دهد: چشم شما ممکن است متوجه جزئیاتی شود که چشم ارزیابی کننده متوجه آن نمی شود.
وقتی خودتان بازرسی می کنید ، هر وسیله ای را که در خانه دارید تهیه کنید و همه شیرها و سینک ها را بررسی کنید تا مطمئن شوید هیچ نشتی وجود ندارد
مرحله 2. قوانین محلی و استانی را در مورد قراردادهای مسکن مرور کنید
در حالی که بسیاری از قوانین محلی و استانی در مورد قراردادها کاملاً مشابه هستند ، در واقع این قوانین می توانند متفاوت باشند ، بنابراین بسیار مهم است که این قوانین را مرور کنید تا در هنگام خرید و فروش از تعهدات و حقوق خود مطلع شوید.
در صورت داشتن هر گونه تردید یا س questionsال ، با یک وکیل یا سایر کارشناسان حقوقی در محل اقامت خود مشورت کنید
مرحله 3. یک پیشنهاد کتبی تهیه کنید
رضایت شفاهی الزام آور نیست. شما باید یک قرارداد کتبی واقعی تهیه کنید تا یک پیشنهاد رسمی برای یک خانه ارائه دهید.
مرحله 4. درک آنچه باید در پیشنهاد باشد
یک پیشنهاد شامل اطلاعات بیشتری از قیمتی است که شما مایل به پرداخت هزینه خانه هستید. هر یک از این بخشهای اضافی باید در سند پیشنهاد توصیف شوند:
- آدرس حقوقی و شرح ملک
- قیمت فروش ارائه شده
- شرایط خاص (پرداخت نقدی مبلغ معینی ، سهم فروشنده در هزینه های معامله ، ضمانت خانه در صورت آسیب و غیره)
- وعده فروشنده برای ارائه ضمانت نامه روشن
- تاریخ هدف معامله
- مبلغ سپرده پولی که با پیشنهاد همراه است
- نحوه تنظیم مالیات بر ملک ، اجاره ، قبض سوخت ، آب و برق بین فروشنده و خریدار
- صورتحساب پرداخت بیمه نامه و بازرسی
- سایر شرایط خاص استان شما
- بیانیه ای که به شما به عنوان خریدار اجازه می دهد قبل از معامله نهایی بازرسی نهایی را انجام دهید
- مهلت پیشنهاد
- حالت اتصال
مرحله 5. این حالت الزام آور را بیان کنید
در این زمینه ، شرایط الزام آور به معنی شرایطی است که باید رعایت شود تا بتوانید بر اساس شرایطی که قبلاً بیان کرده اید بتوانید خانه خریداری کنید. این تعهد باید به طور واضح در قرارداد قید شود.
- یکی از تعهدات کلی این است که خریدار باید بتواند منابع مالی خاصی را از بانک ها یا سایر موسسات اعتباری دریافت کند. اگر وام قابل دریافت نباشد ، خریدار ملزم به قرارداد نخواهد بود.
- یکی دیگر از شرایط الزام آور که معمولاً یافت می شود ، گزارش رضایتمندی است که توسط بازرس منزل ظرف x روز (10 روز ، 14 روز و غیره) پس از پذیرش پیشنهاد ارائه می شود. پس از این محدودیت زمانی ، اگر شما به عنوان خریدار احتمالی از گزارش بازرس راضی نیستید ، می توانید قرارداد را لغو کنید.
مرحله 6. یک سپرده امنیتی تهیه کنید
در اینجا منظور از پرداخت نقدی است که همراه با پیشنهاد شما برای نشان دادن نیت خوب و صداقت شما در خرید خانه داده می شود. اگر با یک مشاور املاک کار می کنید ، دفتر نمایندگی معمولاً این پول را در طول مدت مذاکرات نگه می دارد.
- اگر پیشنهادی همراه با این ودیعه تضمینی ارائه نشده باشد ، ممکن است فروشنده به جدیت شما مشکوک باشد.
- تا زمانی که می توانید توضیح دهید در صورت شکست معامله ، چه اتفاقی برای پول می افتد ، نگران از دست دادن پول نباشید. اگر معامله سرانجام انجام شد ، معمولاً این پول اولین قسمت سپرده شما محسوب می شود.
- اگر با یک املاک و مستغلات کار نمی کنید ، باید یک وکیل استخدام کنید تا سپرده را حفظ کند.
قسمت 4 از 4: مذاکرات
مرحله 1. موقعیت چانه زنی خود را تقویت کنید
اگر می خواهید این موقعیت چانه زنی را تقویت کنید ، چندین ویژگی و شرایط وجود دارد. اگر از موضع قدرت به موقعیتی نزدیک شوید ، به احتمال زیاد به خواسته های خود بیشتر می رسید.
اگر خریدار نقدی هستید ، برای وام مسکن تأیید شده اید یا مجبور نیستید یک خانه موجود را قبل از خرید خانه جدید بفروشید ، برای فروشنده جذاب تر به نظر خواهید رسید
مرحله 2. علت فروش خانه را بیابید
انگیزه های فروشنده می تواند فرایند مذاکره را بیش از آنچه انتظار دارید تحت تأثیر قرار دهد. به عنوان مثال ، اگر فروشنده بخواهد خانه خود را به سرعت بفروشد ، ممکن است راحت تر با شرایط و قیمت شما موافقت کند.
- اگر فروشنده در حال طلاق یا تغییر شغل است ، یا اگر خانه به عنوان بخشی از فروش گسترده املاک فروخته شود ، از آن سود خواهید برد. همچنین اگر فروشنده صاحب خانه دیگری باشد و خانه ای که در حال فروش است خالی باشد ، می توانید به شما کمک شود.
- ببینید خانه چه مدت در بازار بوده و آیا افت قیمت را تجربه کرده است یا خیر. اگر خانه برای مدت طولانی تبلیغ شده است ، و اگر قیمت آن یک یا چند بار کاهش یافته است ، ممکن است فروشنده انگیزه بیشتری برای تسریع فروش داشته باشد و شخصی را پیدا کند که مالکیت خانه را از دست او بگیرد.
- از سوی دیگر ، فروشندگانی که عجله ای برای فروش ندارند ، به دلیل ضرب الاجل یا عدم نگرانی مالی ، ممکن است مذاکره با آنها دشوارتر باشد.
مرحله 3. منتظر پاسخ فروشنده باشید
ممکن است فروشنده اولین پیشنهاد را بپذیرد ، اما معمولاً پیشنهاد متقابل را ارائه می دهد که ممکن است شامل قیمت یا شرایط متفاوتی باشد.
- این پیشنهادات را با دقت مطالعه کنید تا مطمئن شوید که همه تفاوت ها را درک کرده اید. اگر می توانید در این فرایند با مشاور املاک یا وکیل مشورت کنید ، مفید خواهد بود.
- یک فروشنده و یک خریدار می توانند به مذاکره با یکدیگر ادامه دهند و در مقابل دیگری پیشنهاد متقابل ایجاد کنند. این روند معمولاً زمانی به پایان می رسد که هر دو طرف به توافق برسند یا یکی از طرفین تصمیم بگیرد که جنگ مناقصه باید پایان یابد و او روند مذاکره را ترک کند.
مرحله 4. پیشنهاد ضد دیگری را بپذیرید ، رد کنید یا ارائه دهید
اکنون توپ در دستان شماست. می توانید پیشنهاد فروشنده را بپذیرید یا آن را به طور کامل رد کنید. اگر فکر می کنید هنوز جایی برای مذاکره اضافی وجود دارد ، می توانید پیشنهاد متقابل خود را نیز تهیه کنید.
- هنگامی که یک پیشنهاد متقابل دریافت می کنید ، در صورت تمایل به مذاکره آزاد هستید که مذاکره را پایان دهید. در این مرحله نباید هیچ گونه مشکل حقوقی وجود داشته باشد ، اما همچنان می توانید با مشاور املاک یا وکیل مشورت کنید تا مطمئن شوید که مطمئن نیستید.
- شما باید حداکثر قیمتی را که مایل به پرداخت آن هستید از قبل تعیین کنید و این رقم را دنبال کنید. پس از رسیدن مذاکرات به آن قیمت ، اگر فروشنده نمی تواند آن را بپذیرد ، سپس روند مذاکره را ترک کنید.
مرحله 5. بدانید که آیا و چه زمانی باید پیشنهاد خود را لغو کنید
در اغلب موارد ، اگر به نظر می رسد روند کار به پایان می رسد یا شرایط شما ناگهان تغییر می کند ، می توانید پیشنهاد خود را در طول فرایند مذاکره لغو کنید. برخی استانها ممکن است قوانین مربوط به زمان و نحوه لغو پیشنهاد را داشته باشند ، بنابراین ، به نفع خود ، قبل از لغو پیشنهاد ، قوانین استان خود را مطالعه کنید.
- در بیشتر موارد ، تا زمان پذیرش پیشنهاد ، هیچ مشکلی در لغو پیشنهادات نخواهید داشت. گاهی اوقات ، حتی می توانید پیشنهاد خود را لغو کنید تا زمانی که از پذیرش پیشنهاد خود مطلع نشوید.
- شما همیشه باید قبل از لغو پیشنهاد با یک کارشناس حقوقی یا نماینده املاک مشورت کنید تا اطمینان حاصل کنید که سپرده امنیتی خود را از دست نمی دهید و از هیچ گونه زیان احتمالی ناشی از لغو پیشنهاد خود شکایت نمی کنید.
