مردم دلایل مختلفی برای تمایل به خرید خانه دوم دارند. برخی ممکن است بخواهند از تعطیلات فرار کنند ، برخی ممکن است بخواهند از طریق اجاره خانه درآمد کسب کنند و برخی دیگر بخواهند خانه ای بخرند که برای بازنشستگی آنها باید "تعمیر" شود. اگر به هر دلیلی به فکر خرید خانه دوم هستید ، قبل از تعهد به وام مسکن دیگر ، باید تمام جوانب مثبت و منفی را بسنجید.
گام
قسمت 1 از 3: تصمیم بگیرید که آیا خرید برای شما مناسب است
مرحله 1. به بازار برای خرید نگاه کنید
آیا قیمت مسکن در حال حاضر ارزان است یا گران؟ سعی کنید نمودار درآمد خانوار به قیمت مسکن را بررسی کنید و ببینید آیا شهر مورد نظر شما نسبت بالایی نسبت به سایر شهرها دارد. توجه داشته باشید که برخی از شهرها مانند نیویورک و سان فرانسیسکو ممکن است از لحاظ تاریخی از نسبت های مشابه مصون باشند.
در مورد قیمت نسبی خانه ها با یک یا چند مشاور املاک صحبت کنید. حتی اگر پاسخی قطعی دریافت نکرده باشید (سخت است که بفهمید بازار داخلی ارزان یا گران است ، زیرا اطلاعات همیشه واضح نیستند) ، ممکن است سرنخ هایی در مورد بازارهای خاصی برای تماشا یا حتی خانه هایی پیدا کنید. خوب می فروشد این اطلاعات ارزشمند است
مرحله 2. فرض کنید که نمی توانید خانه دوم خود را اجاره دهید
آیا یک خانه دوم هنوز یک سرمایه گذاری مطمئن بدون اجاره است که لیست هزینه ها را پشتیبانی نمی کند؟ در غیر این صورت ، شما باید تصمیم خرید خانه دوم را به طور جدی زیر سوال ببرید. تعداد زیادی از خانواده ها خانه های دوم گران قیمت می خرند ، شرط می بندند زمانی که در آنها زندگی نمی کنند می توانند آنها را اجاره دهند. وقتی اجاره غیر ممکن ، غیرممکن یا بسیار کمتر از حد انتظار می شود ، صاحبان خانه فقط یک سرمایه گذاری ناموفق را می یابند.
مرحله 3. هزینه های احتمالی را لیست کنید
تمام هزینه های احتمالی مالکیت خانه را ذکر کنید. آیا می توانید همه این هزینه ها را در بودجه خود جا دهید ، در حالی که هنوز فضا را ترک کرده اید؟ بله ، شما دارایی خالص خود را با یک خانه دوم ایجاد می کنید ، اما اگر سرمایه گذاری در یک خانه دوم شما را در هر ماه محدود نگه می دارد ، ممکن است بهتر باشد منتظر بمانید تا برای مثال اولین وام مسکن خود را پرداخت کنید. در اینجا برخی از هزینه های احتمالی را باید در نظر گرفت:
- مالیات بر املاک. متفاوت در هر کشور ؛ متوسط مالیات سالانه املاک در لس آنجلس برای خانه 100 هزار دلاری 1200 دلار یا 1.2 درصد است. اگر مالیات بر املاک در شهر مورد نظر شما بسیار زیاد است ، مالیات بر املاک در شهرهای مجاور را بررسی کنید. با خرید خانه ای در شهری در نزدیکی محل مورد نظر خود که بار مالیاتی بالایی ندارد ، می توانید پول زیادی را در مالیات بر املاک پس انداز کنید.
- حسابهای اساسی اگر خانه در بیشتر سال خالی از سکنه باشد ، باید بسیار کمتر باشد ، اما نباید از آن غافل شد.
- هزینه های تعمیر و نگهداری خانه ها موجودات زنده ای هستند - آنها بزرگ می شوند ، پیر می شوند ، به کمک نیاز دارند. هزینه های بازسازی و خدمات منظم نگهداری ، مانند محوطه سازی را در نظر بگیرید. حياط و باغ خانه دوم در صورت وجود مستاجر يا غيبت ساليانه بايد نگهداري شود. در ماه های تابستان ، علف های هرز وحشی و علف های بریده نشده تبلیغ می کنند که این ملک خالی از سکنه است. در آب و هوای سرد ، راههای پیاده روی و پیاده روهایی که از برف پاک نشده اند دعوت به خرابکاری یا سرقت هستند.
- افزایش بیمه. هزینه های بیمه ممکن است بیشتر باشد زیرا ملک چند سالی است که اشغال نشده یا اجاره داده شده است.
- خدمات مدیریت املاک. شرکت مدیریت املاک باید در محاسبات شما عامل هزینه زیادی را در نظر بگیرد ، مخصوصاً اگر در حال خرید خانه دوم بسیار دور از محل سکونت اصلی خود هستید. اگر ملکی را اجاره می دهید ، باید شخصی را برای تعمیرات اضطراری به مستاجر خود ترتیب دهید. اگر خانه تعطیلات خلوت دارید ، باید مطمئن شوید که فردی می تواند لوله های یخ زده یا سقف نشتی یا هرگونه آسیب احتمالی به خانه را در زمان غیبت شما بررسی کند.
مرحله 4. فقط به همان اعتبارات مالیاتی که ممکن است برای اولین خانه خود دریافت کنید تکیه نکنید
با IRS (یا DGT در اندونزی) مشورت کنید تا بدانید پیامدهای مالیاتی برای خانه های دوم شامل چه مواردی می شود. برای بسیاری از افراد ، مالیات بر مالکیت خانه دوم بیشتر از اعتبار مالیاتی است ، به خصوص اگر بیشتر از تعداد روزهایی که آن را اجاره می دهید در خانه زندگی می کنید.
به عنوان مثال ، اگر خانه را کمتر از 14 روز اجاره می کنید ، نیازی به درج این درآمد ندارید. اگر کمتر از 14 روز در سال در خانه زندگی می کنید ، دارایی شما یک تجارت محسوب می شود و تا 25000 دلار در سال خسارت قابل کسر است
مرحله 5. قبل از اینکه به دنبال خانه دوم باشید با CPA (حسابدار عمومی) یا مشاور مالیاتی مشورت کنید
یک حسابدار عمومی یا مشاور مالیاتی قادر خواهد بود اطلاعات دقیق و به روز در مورد حذف مالیات ، وام ، نرخ بهره و غیره را در اختیار شما قرار دهد. به عنوان مثال ، ممکن است بتوانید بدون توجه به سابقه اعتباری خود ، وام مسکن گرانتر و با نرخ بهره بالاتر را تخمین بزنید - هزینه خرید خانه های دوم معمولاً بیشتر است.
قسمت 2 از 3: برداشتن اولین قدم مناسب
مرحله 1. ابتدا در منطقه ای که قصد خرید دارید اجاره کنید
بسیاری از مردم در خرید ملک در بازاری که هیچ چیز نمی دانند و در نهایت به آن اهمیتی نمی دهند ، اشتباه می کنند. حتی اگر قصد دارید از خانه دوم خود به عنوان سرمایه گذاری استفاده کنید و آن را اجاره دهید ، در درجه اول باید مکانی باشد که بتوانید خودتان را در آنجا ببینید ، حتی اگر چند هفته در سال. حداقل برای مدتی در منطقه اجاره کنید تا مطمئن شوید که در آنجا راحت زندگی می کنید.
مرحله 2. با مردم محلی صحبت کنید و یکی از آنها باشید
دریابید که مردم محلی آن منطقه چه چیزی را دوست دارند. فکر می کنند آینده منطقه در کجا است. چند سال است آنجا زندگی می کنند و غیره مردم محلی می توانند دید خوبی از وضعیت زندگی در این منطقه به شما ارائه دهند. از این اطلاعات برای تعیین اینکه آیا خرید ملک سرمایه گذاری طولانی مدت خوبی است ، استفاده کنید.
-
شما نیز محلی باشید (زمانی که اجاره می دهید) تا بتوانید برخی از عواملی را که ارزش خانه بالقوه شما را افزایش می دهند بررسی کنید:
- فاصله تا مدرسه خوب
- گزینه های حمل و نقل قابل اعتماد و گسترده
- انتخاب مکان برای خرید
- فاصله تا بیمارستان و همچنین حضور ایستگاه پلیس و آتش نشانی
- نرخ جنایت پایین
مرحله 3. ببینید هزینه "comps" در آن منطقه چقدر است
خانه ، یا قیمت مسکن قابل مقایسه ، باید به شما این ایده را بدهد که خانه ها به طور کلی در این منطقه چقدر گران هستند. می توانید مستقیماً با یک مشاور املاک صحبت کنید تا اطلاعات مربوط به قیمت مسکن قابل مقایسه را بدست آورید. نکته اصلی برای مقایسه قیمت خانه این است که به قیمت فروش نگاه کنید ، نه قیمت ذکر شده. از قیمت های مشابه خانه برای راهنمای دقیق استفاده کنید - فقط به این دلیل که یک خانه 4 خوابه و 3 حمام در همان خیابان به مبلغ 575،000 دلار (7.6 میلیارد روپیه) فروخته می شود به این معنی نیست که خانه 4 خوابه و 3 حمام همان چیزی است که شما می خواهید. قیمت
مرحله 4. اگر قصد اجاره آن را دارید ، با مسئولیت های صاحبخانه آشنا شوید
اگر به دنبال اجاره خانه دوم و ایجاد حقوق صاحبان سهام هستید ، مهم است که بدانید از شما چه انتظاری می رود. با تنبلی یا نادانی خود را تحت تهدید قانون قرار ندهید - سنگسار خواهید شد. در اینجا تنها چند مورد وجود دارد که باید به عنوان صاحب خانه اجاره ای احتمالی به آنها توجه کنید:
- با نحوه اخراج مستاجر یا فسخ قرارداد اجاره آشنا شوید.
- قوانین ایالت خود را در مورد سپرده های امنیتی ، آنچه می تواند تحت پوشش قرار گیرد - نظافت ، اجاره بدون پرداخت ، خسارت زیاد - و قابل پوشش نیست - ارتقاء مبلمان ، آسیب های عادی ، تعمیرات - توسط آن مطالعه کنید.
- نحوه ایجاد یک برنامه اجاره و فرایند انتخاب مستاجر را بیاموزید. قوانین ضد تبعیض از نظر قانونی شما را ملزم به رعایت قوانین قابل اجرا می کند.
- وظایف خود را در مورد تعمیرات و نگهداری معمول بدانید.
- از خود در برابر صدمات مستاجر محافظت کنید. شما می توانید مسئولیت هرگونه حادثه جدی مستاجر را بپذیرید که مسئولیت آن مستأجر است که از خود در برابر آن محافظت کند یا در اسرع وقت آن را برطرف کند.
- لیست حقوق مستاجران ، به ویژه در مورد حریم خصوصی را بدانید. در اکثر کشورها ، اگر قصد تعمیر یا نشان دادن ملک را دارید ، مستأجر باید به مدت 24 ساعت به او اطلاع دهید ، مگر در موارد اضطراری.
مرحله 5. از یک مشاور املاک استفاده کنید
یک مشاور املاک ، با حداقل 5 سال سابقه در زمینه مورد نظر شما ، مشاور شما در طول تجربه خرید خواهد بود. یک مشاور املاک به شما کمک می کند تا جستجوی خانه خود را محدود کنید تا زمانی که همه موارد را به بهترین وجه رد نکرده اید. سپس ، پس از اتمام خرید ، یک مشاور املاک خوب پس از فروش با شما تماس می گیرد. این امر برای صاحبان خانه هایی که محل سکونت اصلی آنها با خانه دوم آنها بسیار فاصله دارد ، اهمیت زیادی پیدا می کند.
قسمت 3 از 3: پایان قرارداد
مرحله 1. قبل از تصمیم گیری در مورد خانه ، از تامین مالی اطمینان حاصل کنید
دریافت ارزیابی و سپس آماده سازی وام مسکن برای استفاده به شما اطلاع می دهد که چه نوع خانه ای را می توانید خریداری کنید. از آنجا که این به احتمال زیاد یک وام مسکن شماره 2 است ، آماده پرداخت نرخ بهره بالاتر باشید و احتمالاً فقط واجد شرایط وام مسکن کوچکتری خواهید بود. پس از اطلاع کامل از بودجه دریافتی خود ، مبلغی را برای پیش پرداخت اختصاص دهید.
- به منظور دریافت بهترین وام مسکن دوم ، وام دهندگان اغلب به دنبال نسبت بدهی به درآمد (DTI) زیر 36 درصد هستند. این بدان معناست که کل بدهی شما ، از جمله اولین وام مسکن شما ، باید فقط حدود یک سوم مبلغی باشد که هر ماه به دست می آورید. به عنوان مثال ، یک صاحب پول نقد با درآمد 7000 دلار (92.5 میلیون روپیه) در ماه و بدهی 2500 دلار (33 میلیون روپیه) دارای DTI 35 درصد است.
- آماده پرداخت 20 درصد قیمت خرید باشید. این پول باید از پس انداز شخصی شما و یا حقوق صاحبخانه محل سکونت شما تامین شود. شما همچنین می توانید از بیمه عمر یا صندوق بازنشستگی خود وام بگیرید.
مرحله 2. پیشنهاد دهید
در خانه دوم مورد نظر خود پیشنهاد دهید. قبل از رسیدن به پیشنهاد نهایی ، آماده ارائه چندین پیشنهاد باشید که در نهایت از دیگران بهتر عمل کند.
مرحله 3. گام هایی را برای حفاظت از خانه جدید خود بردارید
خانه دوم یک سرمایه گذاری است ، بنابراین شما باید مطمئن شوید که برای حفاظت از آن فراتر رفته اید. در اینجا مواردی وجود دارد که می توانید برای به روز نگه داشتن دارایی های خود انجام دهید:
- قبل از خرید ، بازرسی خانه را انجام دهید. شما می خواهید از هر گونه مشکل یا نقصی که ممکن است فروشنده قبل از فروش به آن رسیدگی نکرده باشد ، آگاه باشید.
- بیمه مالکیت بگیرید.
- بیمه خسارت (زلزله ، سیل ، آتش سوزی و …) دریافت کنید.
نکات
- با یک مشاور املاک در منطقه مورد علاقه خود تماس بگیرید. از آنها در مورد املاک اجاره ای در منطقه سوال کنید. همچنین ایده خوبی است که در مورد اقتصاد محلی بپرسید ، زیرا می تواند تأثیر زیادی بر ارزش املاک داشته باشد.
- دوستی با مجریان قانون محلی و همسایگان منطقه ای که قصد خرید خانه دوم را دارید ، اشکالی ندارد ، به خصوص اگر اغلب خانه را اشغال نمی کنید. اگر همسایگان شما می شناسند یا با شما ملاقات کرده اند ، در صورت مشاهده مشکلی که وجود دارد به احتمال زیاد با شما تماس خواهند گرفت.
- اگر فکر می کنید که می خواهید خانه دوم خود را اجاره دهید ، کتاب هایی در مورد تبدیل شدن به یک صاحب خانه اجاره ای بخوانید. قبل از اجاره خانه دوم خود از قوانین محلی و ایالتی مطلع شوید. خانه های اجاره ای باید از تمام قوانین ایمنی ، از جمله هشدار دهنده دود تعبیه شده و دو خروجی برخوردار باشند. مواردی از این قبیل ممکن است کوچک به نظر برسند ، اما مگر اینکه از مهارت بالایی برخوردار باشید ، درصورتی که تمام الزامات امنیتی و منطقه بندی را برآورده نکند ، باید هزینه ای را برای تعمیر و نصب در خانه دوم خود بپردازید.
هشدار
- شما باید محدودیت بالاتری را در بیمه خسارت برای خانه دوم در نظر بگیرید ، حتی اگر محدودیت بیشتری درخواست نشده باشد. شما دائماً در خانه دوم خود نخواهید بود ، بنابراین به بیمه کامل آتش سوزی ، سرقت ، سایر رویدادهای طبیعی مانند سیل و خسارات ناشی از باد نیاز خواهید داشت.
- ایده خوبی است که در مورد افزودن بیمه احتمالی اضافی فکر کنید ، به ویژه اگر قصد دارید خانه تعطیلات خود را به شخص دیگری اجاره دهید.
